Rizika ir garantijos statant bendrą būstą. Akcinio kapitalo dalyvavimo statybose įstatymas paprastais žodžiais Inovacijos dalyvavimo akcijoje įstatyme

Nepaisant ekonomikos nuosmukio, sostinėje būsto fondo renovacija vyksta tokiu pat intensyvumu, kaip ir prieškriziniais laikais. Nekilnojamas turtas ir toliau yra patikimas būdas diversifikuoti investicijų portfelį ir išsaugoti finansinį turtą. Modernūs architektūros projektai kokybės ir apgalvotumo požiūriu smulkiausios detalės gerokai viršija seno tipo būsto fondą. Todėl nauji pastatai Maskvoje 2018 metais patraukia klientų, pirmiausia, vertinančių komfortą, dėmesį.

Šiandien statybų bendrovės palaipsniui atsisako anksčiau populiarios užpildymo plėtros. Veiklos prioritetų pasikeitimas turi keletą priežasčių. Pirma, palaipsniui didėjanti sostinės gyventojų gerovė natūraliai lėmė komforto lygio ir gyvenimo kokybės reikalavimų augimą.

Toleruotinų gyvenimo sąlygų sostinės gyventojams era jau toli už nugaros. Antra, didelio masto projektų ekonominis pelningumas yra daug didesnis. Trečia, šiandien verslas linkęs ne parduoti prekes ar paslaugas, o kurti prekės ženklus, arba, kitaip tariant, patrauklų gyvenimo būdą. Šiuolaikinės statybos įmonės yra orientuotos ne tiek į pastatų statybą, kiek į tam tikras idėjas įkūnijančių projektų įgyvendinimą. Ir, ketvirta, šiandien dažnai gana sunku gauti leidimą papildymo plėtrai. Visų pirma, tai susiję su interjero dizaino derinimo su aplinkiniu architektūriniu kraštovaizdžiu sunkumais.

Be to, pastarųjų dienų įvykiai aplink būsto fondo renovacijos įstatymą tapo aiškiu valdžios signalu keisti miesto plėtros politiką.

Taigi pastaraisiais metais vis labiau populiarėja plataus masto gyvenamųjų rajonų, mikrorajonų ir ištisų miestelių plėtra. 2018 metais statybos įmonės, atsižvelgdamos į naujausias tendencijas, ir toliau juda nurodyta kryptimi.

Būsto kaina 2018 m

Remiantis S&P prognozėmis, 2018 metais būsto kainos augs lėčiau nei infliacija, todėl absoliučiais skaičiais numatomas būsto kainų mažėjimas. Ši situacija nekilnojamojo turto rinkoje siejama su makroekonomine dinamika ir Rusijos prezidento Vladimiro Putino pasirašytu dekretu „Dėl priemonių aprūpinti piliečius Rusijos Federacija prieinamą ir patogų būstą bei gerinti būsto ir komunalinių paslaugų kokybę“. Visų pirma, vyriausybė gavo nurodymą sumažinti realią būsto kainą iki 20%, didinant ekonominės klasės būsto, perduodamų eksploatuoti, dalį. Be to, Rusijos „Sberbank“ pradėjo teikti paskolas 11,5–13% metine palūkanų norma iki 2018 m. vasario pabaigos.

Suplanuoti nauji pastatai Maskvoje 2018 m

Naujausių architektūrinių projektų analizė leidžia pastebėti šių plėtros tipų populiarumą:

• perimetras;
• grupė;
• mažosios raidės;
• Laisvas;
• sujungti.

Perimetro pastatai išilgai perimetro visą arba iš dalies supa erdvę, suformuodami vidinę erdvę, atsižvelgiant į apšvietimo ir vėdinimo normos reikalavimus.

Grupės plėtra apima pastatų išdėstymą mažose grupėse, sujungtose bendra vidine erdve. Tokiu atveju galima išvengti architektūrinio kraštovaizdžio monotonijos. Linijinis pastatas sudaro tvarkingas pastatų eiles siaurose atkarpose.

Laisvos ir kombinuotos plėtros rūšys leidžia naudoti skirtingus planavimo būdus esant ribotai erdvei arba būtinybei išsaugoti jau pastatytus pastatus.

Taigi 2018 metų naujų pastatų statybos procese naudojamas platus įvairių planavimo sprendimų spektras, o tai ženkliai padidina pasiūlymų įvairovę būsto rinkoje.

Miestas mieste

Tokio tipo architektūriniuose projektuose naudojami dideli plotai, siekiant atsiriboti nuo pasenusios būsto infrastruktūros ir sutvarkyti vidaus erdvę pagal tam tikras idėjas.

Tushino aerodromo kompleksas yra dešimt kilometrų į šiaurės vakarus nuo miesto centro, Maskvos upės pakrantėje. Projektas orientuotas į klientus, kuriems šeima ir sveika gyvensena tapo pagrindinėmis vertybėmis. Ekologiškai švari teritorija su išvystyta rekreacine infrastruktūra yra populiari tarp pirkėjų dėl sporto centrų, SPA salonų, baseinų, sporto kompleksų ir stadiono. Kūrėjas teigia, kad apdailos darbai atliekami naudojant naujausias technologijas pastato mikroklimato užtikrinimas, taip pat šilumos taupymas. Vidinę miestelio erdvę nuo eismo arterijų izoliuoja žalias masyvas. Butų kaina prasideda nuo 6,8 milijono rublių.

Komplekso teritorija užima 0,14 kv. km, ir yra Shelepikhinskaya krantinėje. Bendras miesto gyvenamųjų patalpų plotas – 63,5 ha. Butų kainų diapazonas svyruoja nuo 8 iki 49 milijonų rublių. Klientams siūlomi 9 pastatai, kurių aukštis nuo 19 iki 37 aukštų. Visų pirma, miestelis patraukia šeimos žmonių dėmesį, nes čia statomos ikimokyklinės ir mokyklinės įstaigos. Sporto mėgėjams yra įrengtos sporto aikštynų, riedučių ir dviračių takų zonos. Pėsčiomis esantys restoranai, kavinės ir barai sutaupys laiko kelionėms.

Išskirtiniai komplekso bruožai – pastatų fasadų griežtumas ir glaustumas, taip pat įstiklintos lodžijos. Mieste yra susisiekimo ir socialinė infrastruktūra, visiškai atitinkanti gyventojų poreikius. Netoli Minsko ir Borovsko greitkelių padėtis leidžia naudotis bet kokio tipo transportu. Trys kilometrai nuo gyvenamojo komplekso Vnukovo yra priemiesčio geležinkelio linija. Iš komplekso nueisite iki miško ir Pykhtinsky tvenkinio. Maloni staigmena potencialiems pirkėjams bus šalia esantys istoriškai reikšmingi paminklai - Pranašo Elijo bažnyčia ir senasis Baranovo-Akatovo dvaras. Tarp Vnukovo trūkumų jie pažymi transporto maršrutų spūstis, didelių prekybos centrų trūkumą ir atokumą nuo Maskvos centro.

Gyvenamieji kompleksai

Tarp naujų pastatų Maskvoje, kurių pardavimo pradžia numatyta 2018 m., dažniausiai yra butai gyvenamuosiuose rajonuose. LCD monitoriui daug lengviau rasti tinkamą teritoriją nei visam miesteliui. Be to, tokių projektų įgyvendinimas reikalauja žymiai mažiau investicijų ir su prekės ženklo kūrimu susijusių darbų sudėtingumo.

Gyvenamasis kompleksas savo pavadinimą skolingas buvusiai ZIL gamyklai, kurios teritorijoje iškils didelis parkas ir pastatų kompleksas su butais nuo 34 iki 136 kvadratinių metrų. Prie vaikų darželių ir mokyklų planuojama statyti verslo centrus, kultūros įstaigas. Butų planavimą atliko visame pasaulyje žinomi architektai, todėl atskirų butų kaina siekia 900 tūkst. Netoli krantinės dar labiau padidina gyvenamojo komplekso gyventojų komfortą.

Kompleksą sudaro trys monolitiniai pastatai, esantys Maskvos Presnensky rajone, Presnensky Val ir Chodynskaya gatvių sankirtoje. Vietovė žinoma dėl gerai išvystytos socialinės infrastruktūros ir artumo prie sodo žiedo. Netoli komplekso yra hipodromas, zoologijos sodas ir parkai. Butų kaina gyvenamajame komplekse, kurio plotas nuo 42 iki 85 kvadratinių metrų. yra nuo 8 iki 22 milijonų rublių.

2018 m. planuojama perduoti naują pastatą šiaurinėje Liubertsy miesto dalyje. Pirkėjų dėmesiui pristatoma 16 pastatų, kurių aukštis – 17 aukštų. Viršutiniuose aukštuose įrengti apartamentai su panoraminiais langais. Prie įėjimų yra neįgaliųjų vežimėlių zonos ir konsjeržo postas. Pastatai bus statomi naudojant aplinką tausojančius ir saugios medžiagos, kurios priešinasi agresyvioms medžiagoms ir ilgą laiką išlaiko savo pirminę išvaizdą.

Sudėtingas pastato tipas sukuria jaukią erdvę kiemų viduje. Artimiausiu metu planuojama sutvarkyti 60 hektarų parką ir pastatyti visą reikiamą rekreacinę infrastruktūrą – sporto sales, baseinus, sporto kompleksus ir poilsio zonas. Jau dabar gyventojai turi galimybę aplankyti 17 hektarų ploto parką su takais ir vietomis poilsiui. Komplekse bus įrengta išvystyta transporto infrastruktūra, jis yra vos už trijų kilometrų nuo Maskvos žiedinio kelio. Iki artimiausios metro stoties autobusu nuvažiuosite per 5 minutes.

Gyvenamasis kompleksas yra pertvarkomos Graivoronovo pramoninės zonos teritorijoje. Monolitinių komforto klasės pastatų aukštis sieks iki 44 aukštų. Planuose numatyta sukurti parko teritoriją, poilsio zonas jaunimui, taip pat plėtoti socialinę infrastruktūrą. Artimiausia metro stotis yra už kiek daugiau nei kilometro. Be to, šalia bus Maskvos žiedinio geležinkelio stotis. Išskirtinis gyvenamojo komplekso „Sereda“ bruožas – ispanų architektų atlikti projektavimo darbai, kurie suteiks išties originalų pastatų vidaus ir eksterjero dizainą. Buto kaina svyruoja nuo 4,5 iki 12,5 milijono rublių.

Čia yra toli gražu ne visas naujų pastatų Maskvoje sąrašas, kurių dalinis ar visiškas pristatymas numatytas 2018 m. Aktyvus užsienio patirties skolinimasis statybose pastaraisiais metais teigiamai veikia naujų pastatų kokybę. Informacija pateikta apžvalgose ir pranešimuose spaudai statybos įmonės patvirtina, kad 2018-ieji nebus išimtis.

Ne kiekvienas gali sau leisti nusipirkti butą jau pastatytame ir pradėtas eksploatuoti pastate. Todėl daugelis yra priversti sudaryti sutartis dėl dalyvavimo būsto statybose – taip trokštamus kvadratinius metrus galite gauti už daugiau ar mažiau priimtinus pinigus. Tačiau dar visai neseniai buvo galima nieko negauti, jei vystytojas bankrutavo, dingo ar neturėjo pakankamai pinigų statyboms užbaigti. Šiame straipsnyje papasakosime, kokius bandymus apginti akcininkus šiais metais ėmėsi valstybė ir į ką reikėtų atkreipti dėmesį, jei būstą planuojate įsigyti ir pasinaudodami „dalyvavimu“.

Į ką atkreipti dėmesį pasirašant sutartį

Įstatymas 214-FZ dėl bendros statybos – pilnas jo pavadinimas „Dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų ir kito nekilnojamojo turto statyboje“ – priimtas dar 2004 m. Nuo to momento buvo padaryta daugiau nei tuzinas pakeitimų, todėl dabar galime drąsiai teigti, kad tai jau naujas įstatymas dėl bendros statybos-2017 m. Iki šiol dalyvavimas „dalyvavime“ yra patikimiausias būdas įsigyti būstą pirminėje rinkoje.

Pirma, pagal šį įstatymą plėtotojas turi teisę pritraukti lėšas iš piliečių tik tuo atveju, jei yra leidimas daugiabučio namo statybai ir įforminti žemės sklypo dokumentai.

Antra, įstatymas dėl dalyvavimo statyboje numato privalomą valstybinę „akcijų dalies“ sutarties registraciją, o pinigai už naują būstą mokami tik po tokios registracijos Rosreestr. Taip akcininkas apsaugomas nuo dvigubo pardavimo rizikos, t.y. vystytojas nebegalės parduoti to paties buto keliems pirkėjams.

Kaip patikrinti kūrėjo patikimumą

Nuo 2020 m. rugpjūčio mėn. vystytojos įmonės nuosavų lėšų suma turi sudaryti ne mažiau kaip 10% planuojamos projekto kainos per visą bendros statybos laikotarpį. O pati statybų įmonė turi turėti ne mažesnę kaip trejų metų daugiabučių statybos patirtį.

Įstatymas taip pat nustato privalomą bankinę paramą vystytojo veiklai. Jis turi turėti vieną sąskaitą įgaliotame banke, per kurią bus atliekami visi bendros statybos skaičiavimai, o minimalus lėšų likutis tokioje sąskaitoje turi sudaryti ne mažiau kaip 10% objekto projekto kainos.

Statybos įmonės vadovu ar vyriausiuoju buhalteriu negali būti asmuo, turintis nepanaikintą ar gilų teistumą už ekonominius nusikaltimus, taip pat asmuo, kuris buvo pripažintas organizacijos bankroto priežastimi.

Piliečių – bendros statybos dalyvių – apsaugos fondo teisinis statusas

Kuriama viešosios teisės bendrovė „Piliečių – bendros statybos dalyvių teisių apsaugos fondas“ (toliau – Fondas). Jis formuoja kompensacinį fondą privalomų atskaitymų iš plėtotojų, pritraukiančių lėšas iš bendros statybos dalyvių daugiabučių ir (ar) gyvenamųjų namų daugiabučiame name statybai.

Pirmajame etape privalomų įmokų į kompensavimo fondą dydis bus 1,2 procento nuo kiekvienos dalyvavimo akcijoje sutarties kainos ir įstatymų leidėjo gali būti peržiūrimas ne dažniau kaip kartą per metus.

Fondas turi teisę kreiptis į arbitražo teismą su prašymais užginčyti vystytojo sandorius. Jis tvirtina kūrėjų arbitražo vadovus.

Bendros statybos dalyvių statusas, teisės ir garantijos

Įstatymas apibrėžia bendros statybos dalyvį. Jis suprantamas kaip pilietis, kuris yra statybos dalyvis ir turi pretenzijų statytojui pagal dalyvavimo bendroje statyboje sutartį, sudarytą pagal teisės aktus dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų statyboje ir (ar) kiti nekilnojamojo turto objektai, pagal kuriuos vystytojas atliko privalomuosius atskaitymus (įmokas) Fondui.

Nustatyta, kad bankroto administratorius, siekdamas įvykdyti įsipareigojimus bendros statybos dalyviams, įpareigotas imtis protingų būtinų veiksmų ieškoti ir pritraukti kitą vystytoją.

Bendrosios statybos dalyvių susirinkimas galės nuspręsti dėl vystytojo įsipareigojimų vykdymo būdo, gaunant iš Fondo kompensaciją, lygią sumokėtos dalyvavimo bendroje statyboje sutarties kainos dydžio, bet ne daugiau kaip vidutinė rinkos vertė per 120 kv. m.

Tuo pačiu metu bendros statybos dalyviai turės galimybę grąžinti pretenzijas:

1) perduoti jiems nebaigtą statybą;

2) gyvenamųjų patalpų perdavimas jiems;

3) kito kūrėjo pritraukimas.

Sprendimus dėl kiekvieno statybos objekto atskirai priima tik tie piliečiai – bendros statybos dalyviai, kurie turi pretenzijų dėl šio objekto 3/4 balsų suma.

Statybos dalyvių pretenzijų pateikimo ypatumai vystytojo bankroto atveju

Įstatyme buvo nustatytas toks dalyvių reikalavimų pateikimo algoritmas:

1) statytojo vadovas per dešimt kalendorinių dienų nuo bankroto administratoriaus patvirtinimo dienos perduoda jam informaciją apie visus statybos dalyvius;

2) bankroto administratorius per penkias dienas nuo informacijos iš vystytojo vadovo gavimo dienos praneša visiems nustatytiems statybos dalyviams apie bankroto bylos iškėlimą;

3) statybos dalyviai pareiškia savo reikalavimus bankroto administratoriui;

4) bankroto administratorius svarsto statybos dalyvių reikalavimus ir įtraukia juos į reikalavimų dėl gyvenamųjų patalpų perleidimo registrą, kuris yra kreditorių reikalavimų registro dalis.

Kreditorių reikalavimų registras uždaromas praėjus trims mėnesiams nuo informacijos apie skolininko bankroto paskelbimo ir bankroto bylos iškėlimo paskelbimo dienos. Statybos dalyvių reikalavimai įtraukiami į gyvenamųjų patalpų perleidimo reikalavimų registrą, pateikus šiuos reikalavimus ne vėliau kaip per tris mėnesius nuo bankroto administratorės pranešimo gavimo dienos, neatsižvelgiant į tokio registro uždarymo datą. .

Pagal anksčiau galiojusį teisės aktą statybos dalyvių reikalavimai buvo įtraukti į registrą teismo nutarties pagrindu, o tai žymiai užvilkino statytojo bankroto procedūras, taip pat surengtas statybos dalyvių susirinkimas, siekiant išspręsti klausimą, kaip apmokėti savo reikalavimus. Dabar arbitražo teismas statybos dalyvių pretenzijas nagrinės tik tuo atveju, jei bankroto byloje dalyvaujantys asmenys pareikš prieštaravimus dėl bankroto administratoriui pareikštų reikalavimų.

Priemonių, skirtų objekto statybai užbaigti, finansavimas

Įstatymas numato priemonių, skirtų baigti statyti objektus, kuriems buvo renkamos lėšos iš bendros statybos dalyvių, finansavimo tvarką.

Tokia veikla gali būti vykdoma Fondo lėšomis arba Fondo ir (ar) trečiųjų šalių plėtotojui suteiktos tikslinės paskolos (kredito). Tokios tikslinės paskolos (kreditai) gali būti užtikrintos nebaigtos statybos ir žemės sklypų (teisės į žemės sklypus) įkeitimu. Pretenzijos į tokias paskolas (kreditus) grąžinamos kaip trečiosios einamųjų mokėjimų reikalavimų eilės dalis.

Bankroto procedūra

Įstatyme buvo nustatyta, kad nagrinėjant vystytojo bankroto bylą, stebėsenos ir finansinio išieškojimo procedūros nebus taikomos. Pirmas žingsnis – įvesti bankroto procedūrą. Tuo pačiu, jei vykstant bankroto procedūrai yra pakankamas pagrindas manyti, kad skolininko mokumas gali būti atkurtas, galimas perėjimas prie išorės valdymo.

Tokie pakeitimai lems vystytojo bankroto procedūros sumažinimą, nes bus panaikinta šiuo metu privaloma arbitražo vadovo ir teismo priemonių, kurių imasi vystytojo bankroto byloje, stebėsenos ir optimizavimo tvarka.

Bendros statybos dalyvių reikalavimų tenkinimo ypatumai

Bendros statybos dalyvių susirinkimo sprendimą dėl kiekvieno statybos objekto atskirai priima bendros statybos dalyviai, turintys reikalavimus, kurie yra įtraukti į gyvenamųjų patalpų perleidimo tokiam objektui reikalavimų registrą. Bendros statybos dalyviai nepriima sprendimų dėl kitų statybos projektų, kuriems nėra keliami reikalavimai dėl gyvenamųjų patalpų perleidimo.

Bendrosios statybos dalyvių susirinkimas yra teisėtas, jeigu jame dalyvaujantys bendrosios statybos dalyviai, turintys balsavimo teisę šiame statybos objekte, sudaro ne mažiau kaip trečdalį visų tokių bendros statybos dalyvių ir turi daugiau kaip pusę balsų. visų tokių bendros statybos dalyvių balsų

2018 metais įsigalioja svarbūs teisės aktų, reglamentuojančių santykius nekilnojamojo turto srityje, pakeitimai. Nekilnojamojo turto teisininkų gildijos prezidentas Olegas Suchovas kalbėjo apie svarbiausius dokumentus „Rossiyskaya Gazeta“.

Toliau laipsniškai naikinama dačų amnestija, griežtinami reikalavimai žemės sklypų riboms. Vienas kontroversiškiausių pokyčių – bendros statybos reforma, kuri, rinkos dalyvių nuomone, gali privesti prie pramonės žlugimo.

Draudimas disponuoti sklypu, kurio ribos nenubrėžtos

Nuo 2017 metų užmiesčio namų kadastrinei registracijai tapo privaloma pateikti kapitalinės statybos objekto techninį planą. Šių pakeitimų esmė yra ta, kad kaimo namas turėtų būti pastato kontūro ribose plane. To tęsinys buvo draudimas, įsigaliojęs nuo 2018 m. sausio 1 d. – nebegalėsite disponuoti žemės sklypai, informacijos apie kurią USRN nėra. Norėdami tai padaryti, sklype turi būti atlikta žemės matavimo procedūra su kadastro inžinieriumi. Sklypo parduoti ar dovanoti negalėsite, net ir turėdami nuosavybės teisės liudijimą rankose. Iš esmės jūs tampate vartotoju, o ne objekto savininku.

Pakeitimai buvo padaryti remiantis 2014 m. gruodžio 22 d. Federaliniu įstatymu Nr. 447-FZ „Dėl Federalinio įstatymo „Dėl nekilnojamojo turto valstybinio kadastro“ pakeitimo. Šių pakeitimų tikslas – palaipsniui patikslinti žemės sklypų ribas. Dabar praktikoje daug ginčų žemės santykių srityje kyla tik tais atvejais, kai sunku suprasti, kur baigiasi vieno sklypo ribos, o prasideda kito. Tai naudinga ir valdžios institucijoms didinti mokestį. bazę, nes nelegalių sklypų skaičius taps daug mažesnis.

Dachos amnestija nebebus galima

Dacha amnestija IZHS (individualaus būsto statybai) baigiasi. Tai nurodyta 2006 m. birželio 30 d. federaliniame įstatyme N 93-FZ. Pagrindinis pakeitimas – norint įregistruoti teisę į būsto statybą nuo 2018 metų kovo 1 dienos, reikės pateikti leidimą objektą pradėti eksploatuoti. Jei jums pavyks užregistruoti teisę iki šios datos, tuomet bus taikoma supaprastinta procedūra – vadinamoji „dachos amnestija“.

Ši naujovė buvo ganėtinai laukta, nes dabar valdžia žengia link supaprastintos žemės sklypų ir juose esančių individualių būsto statinių registravimo tvarkos pamažu nutraukimo.

Kita amnestijos dalis susijusi su supaprastinta žemės sklypų įregistravimo nuosavybėn tvarka. Šis įsakymas galioja iki 2020 m. Iš pradžių dachos amnestija buvo įvesta siekiant sumažinti didžiulį neapskaitytų pastatų ir sklypų skaičių ir padidinti mokesčių bazę. Projektas didžiąja dalimi savo užduotį įvykdė, todėl valdžios institucijos palaipsniui atsisako supaprastinto požiūrio į kaimo ir sodo nekilnojamojo turto projektavimą.

Nauji reikalavimai bendroje statyboje

Nuo 2018 metų sausio 1 dienos įsigaliojo naujos taisyklės bendrosios statybos srityje. Reikalavimai kūrėjų veiklai tapo daug griežtesni. Pirma, tai susiję su finansine kūrėjų veikla. Įmonės turės turėti vieną banko sąskaitą visoms operacijoms atlikti. Kūrėjams draudžiama sudaryti sandorius, kurie nėra tiesiogiai susiję su lėšų pritraukimu iš akcininkų. Iš tikrųjų kalbame apie kredito įstaigų vykdomos statybos įmonių lėšų kontrolės stiprinimą. Vystytojo nuosavų lėšų suma turi būti ne mažesnė kaip 10% objekto projekto kainos.

Antras momentas – didėjantys reikalavimai statybos organizavimui ir leidimams. Įvedamas principas „vienas leidimas – viena statyba“.

Pagal vieną leidimą galima statyti kelis namus, tačiau bus draudžiama veikti pagal kelis leidimus. Pats vystytojas turi turėti ne mažesnę kaip 3 metų patirtį daugiabučių namų statyboje (bendras plotas nuo 10 000 kv.m). Tai nurodyta pataisose federalinis įstatymas 2004 m. gruodžio 30 d. N 214-FZ „Dėl dalyvavimo daugiabučių namų ir kito nekilnojamojo turto bendrai statyboje“.

Rusijoje planuojama pereiti prie naujos statomo būsto įsigijimo schemos – vietoj bendros statybos ateis projektinis finansavimas. RBC-Nedvizhimost paaiškina, kuo naujoji schema skiriasi nuo DDU pardavimo

Rusijos prezidentas Vladimiras Putinas iki šių metų gruodžio 15 d. imasi priemonių laipsniškai pakeisti nuosavo kapitalo statybą bankų skolinimu ir kitais finansavimo šaltiniais. Perėjimas prie projektų finansavimo būsto plėtotojams schemos, kuri turėtų sumažinti piliečių riziką, užtruks trejus metus.

Tai reiškia, kad ateityje plėtotojai negalės pritraukti lėšų iš akcininkų statyboms finansuoti. Panaši riboto asmenų dalyvavimo būsto statyboje praktika veikia daugelyje užsienio šalių ir apima statybų finansavimą bankų lėšomis.

Pagrindinis naujovių tikslas – išspręsti apgautų akcininkų problemą. „Piliečiai nerizikuos savo lėšomis, o įsigys jau pastatytą būstą, kurį bus galima iš karto įregistruoti kaip nuosavybę. Tačiau tuo pat metu reikia pasirūpinti, kad kvadratinio metro kaina netaptų pernelyg didelė, o bankai pasiruošę duoti paskolas švelniomis palūkanomis “, – taip kalbėjo Rusijos Statybos ministerijos vadovas Michailas Menas. pakeitimų poreikį paaiškino komentare RBC Real Estate.

RBC-Real Estate redaktoriai išsiaiškino, kokią riziką naujų pastatų pirkėjams pašalins nauja finansavimo schema ir kaip tai paveiks būsto rinką Rusijoje.

Alternatyva bendrai statybai

Šiuo metu apie 80% naujų pastatų Rusijoje įgyvendinami sudarant bendros statybos sutartis (DDU). Šioje schemoje daroma prielaida, kad būsto statyba vykdoma akcininkų - asmenų, kurie iš tikrųjų visa rizika dalijasi su vystytoju, sąskaita.

Šiandien bet kuriam statybos projektui yra trys finansavimo šaltiniai: akcininkų lėšos, banko (projekto) finansavimas ir vystytojų nuosavos lėšos. „Nuosos vystytojo lėšos sudaro nuo 20% iki 40% visų kapitalo investicijų, reikalingų [atskiro gyvenamasis kompleksas], akcijų savininkų fondai – apie 50 proc. Likusi dalis – skolintos lėšos iš kredito įstaigų (projektų finansavimas, ne daugiau kaip 50 proc.“, – sako pavaduotoja. generalinis direktorius Koncernas „Krost“ Marina Lyubelskaya. Tačiau praktiškai vystytojas pasirenka ne daugiau kaip 30% projektui skirto kredito limito, o būsimų skaitiklių pardavimas pagal DDU pradedamas nuo statybos pradžios, priduria tarptautinės konsultacijų bendrovės „Colliers International“ partneris Vladimiras Serguninas.

Projekto finansavimas, kurį planuojama visiškai perduoti per trejus metus, daro prielaidą, kad statybas didesne dalimi finansuos bankas. Tuo pat metu konkrečios bankų, plėtotojų ir naujų pastatų pirkėjų sąveikos schemos ir sąlygos kol kas neskelbtos. Išsivysčiusiose nekilnojamojo turto rinkose (žr. langelį žemiau) pagal šią schemą bankas investuoja į gyvenamųjų namų projektų įgyvendinimą, kurie veikia kaip skolinių įsipareigojimų užstatas, o lėšų grąžinimas kredito įstaigai vyksta ne vystytojo sąskaita. turto, bet naujojo projekto generuojamų pinigų srautų sąskaita. Kitaip tariant, namo statyba vykdoma už banko pinigus. Kartu projektų finansavimas nereiškia skolinimo: projektų finansavimo įkainiai gali būti daug mažesni nei dabartinių paskolų statybininkams.

„Nauja schema pašalins riziką, kad gyventojai neteks investicijų į statomą būstą ir dėl to negaus buto. Vystytojams bus supaprastintas lėšų statyboms pritraukimo mechanizmas (o ne daugybės asmenų, tai bus vienas ar du bankai ir ribotas profesionalių investuotojų skaičius). Be to, bus pašalinta rizika dėl pritraukto finansavimo apimčių ir statybos etapų neatitikimo – finansavimas bus vykdomas pagal patvirtintą apimtį“, – sakė Michailas Menas.

Banko finansavimo gyvenamųjų namų statybai schema taip pat sumažina riziką valstybei – sumažina „tikimybę, kad pramonei reikės biudžetinės paramos“, – pridūrė ministras. Tai reiškia, kad statytojų įsipareigojimų nevykdymo atveju namai bus statyti ne valstybės biudžeto lėšomis, o projektą finansavusių bankų ar draudimo bendrovių pinigais.

Kaip jie pereis prie naujos schemos?

Pirmasis žingsnis pereinant nuo bendros statybos prie projektinio finansavimo – Statybos ministerijoje atsirado Akcininkų teisių apsaugos fondas. Antrasis etapas bus 2018 m. liepos 1 d., kai įsigalios 218-FZ normos, kurios reiškia bendros statybos teisės aktų pakeitimus. Taip pat šiame etape planuojama sukurti vieningą bendros statybos kontrolės sistemą regionuose.

Kitas žingsnis apskritai įvertins, kaip bankai finansuos būsto statybą. „Jeigu tai pasiteisins šioje srityje, tai ateityje, įvertinus kompetentingą rizikos vertinimą ir sumažėjusį kredito išteklių kaštą, tai leis palaipsniui pakeisti nuosavo kapitalo statybą projektiniu finansavimu, atsižvelgiant į būsto įperkamumo išsaugojimas“, – RBC-Nedvizhimost sakė Michailas Menas.

Statybos ministerijos vadovas pažymėjo, kad privačių asmenų investicijos į būsto statybą siekia apie 3,5 trilijono rublių. šiuo momentu. „Pirmiausia turime gauti atsakymą iš bankinio sektoriaus: per kiek laiko ir už kokią pinigų kainą bankai galės pakeisti šiuos 3,5 trilijono rublių. Ar bankų sistema pajėgi finansuoti tokią apimtį? Ir jei taip, kokiam laikotarpiui? Reikia paskaičiuoti prieš pereinant prie labiau civilizuoto požiūrio, kai būsto statybą finansuoja ne miestiečiai, o bankai“, – komentavo Statybos ministerijos vadovas.

Akcinio kapitalo statyba Rusijoje

Šiandien apie 80% Rusijoje statomų būstų finansuojama bendros statybos dalyvių sąskaita - pagal 214-FZ. 2017 metų trečiojo ketvirčio duomenimis visoje šalyje buvo įregistruota apie 1,1 mln. Rusijos banko duomenimis, piliečių skola už hipoteką, paimtą už DDU garantiją, yra apie 1 trilijoną rublių, o atsižvelgiant į pirmąją įmoką, ši suma išauga iki 1,5 trilijono rublių.

Dar 20% daugiausia sudaro butų parduotuose namuose pagal preliminariąsias pardavimo sutartis pardavimas, taip pat yra būsto pažymėjimų išdavimas (labai retai) arba būsto kooperatyvų, kurie dar nespėjo visiškai pasitraukti iš rinkos, schema.

Kūrėjų baimės

Apskritai „RBC-Nedvizhimost“ redaktorių kalbinti vystytojai ir maklerių atstovai sutinka su valdžios pozicija, kad projektų finansavimas pašalins visą pirkėjų ir valstybės riziką, susijusią su naujų apgautų akcininkų atsiradimu. Tuo pačiu metu kai kurie nekilnojamojo turto rinkos dalyviai mano, kad perėjus prie naujos schemos būsto kaina padidės, be kita ko, dėl brangių paskolų vystytojams.

„Osnova“ įmonių grupės prezidentas ir buvęs „Morton“ vadovas Aleksandras Ručevas nemato ypatingų sunkumų ir kliūčių pereiti prie projektų finansavimo. Anot jo, šiandien rinka jau dirba pagal šią schemą, ir gana sėkmingai – nekylant statybų kainoms ir nekylant kainoms. „Pavyzdžiui, įgyvendiname projektą Maskvos srityje, dalyvaujant projekto finansavimui iš Rusijos taupomojo banko. Taip, tuo pat metu mes pritraukiame pinigus iš akcininkų, tačiau jie neturi jokios įtakos statybų finansavimui ir mes nuo jų nepriklausome “, - sako Ručijevas. Jo nuomone, mažos įmonės, neturinčios stabilumo ribos, praras galimybę pritraukti pinigų iš bankų ir, galbūt, pasitrauks iš rinkos.

Teoriškai akcinį finansavimą galima pakeisti projektų finansavimu, tikina Marina Liubelskaja, tačiau atkreipia dėmesį į sąlygą: efektyvi tokio projekto finansavimo norma turi būti lygi infliacijos normai ir teisingam atlygiui. Taigi, jei infliacija yra 4% per metus, tada kartu su atlygiu už riziką galutinė norma turėtų būti ne didesnė kaip 8%. „Šis tarifas leis, išlaikant esamą kainų lygį rinkoje galutiniams vartotojams, nemažą dalį projektų pakeisti akcininkų lėšų pritraukimu projektų finansavimu, neprarandant vystytojo maržos“, – aiškina ji.

Kad kainos neaugtų, anot Natalijos Šatalinos, būtina pradėti valstybės paramos projektų finansavimui programą, pagal kurią plėtotojai galės gauti paskolas palankesnėmis kainomis. Pagrindinėmis galimo būsto kainų augimo priežastimis Natalija Šatalina vadina galimybės įsigyti statomus objektus pigesnėmis kainomis nebuvimą – pvz. Pradinis etapas statybos, butą galite įsigyti 25-30% pigiau nei baigtame name. Ji prognozuoja, kad jei vertinsime tik paruoštus namus, galime manyti, kad kainos kils iki 10 proc.

Tuo pačiu, pasak pagrindinio „Est-a-Tet“ partnerių ryšių vadovo Romano Rodiontsevo, staigaus kainų kilimo tikrai nesitikima nei atsisakius bendros statybos, nei dėl kitų priežasčių. Ekspertas tai aiškina tuo, kad į kapitalo rinką kas ketvirtį patenka daug naujos pasiūlos žemomis kainomis, o tai stabdo bendrą pasiūlos kainų lygį naujuose pastatuose. „Net jei nauji projektai išeis su projektų finansavimu, pagal bendras statybos sutartis parduodamo būsto sluoksnis rinkoje išliks. Įgyvendinti tik tuos 3,4 mln. m būsto, kurie dabar siūlomi naujuose pastatuose, esant dabartiniam pardavimo tempui, tai užtruks mažiausiai ketverius metus “, - daro išvadą Rodiontsevas.

Ateityje individualus požiūris į apibrėžimą palūkanų norma, kadangi visi projektai turi skirtingą patrauklumą ir skirtingą rizikos lygį, prognozavo Statybos ministerijos spaudos tarnyba. Profesionaliam vystytojui dirbti pagal projektų finansavimo modelį bus naudinga, nes supaprastės lėšų statyboms pritraukimo mechanizmas tiek procedūriškai, tiek dėl garantuoto investuotojo lėšų įplaukimo statyboms, teigia Statybų ministerija. .

Kaip parduoti statomą būstą užsienyje

Vakarų Europoje projektų finansavimas naudojamas kaip pagrindinė lėšų statyboms surinkimo schema. Būsto statyba vykdoma skolintomis lėšomis, o pirkėjų pinigai patenka į specialias bankų depozitines sąskaitas, kurios atskleidžiamos tik pradėjus eksploatuoti objektus ir tik tada plėtotojas gauna pelną.

Vokietijoje veikia statybų taupomosios kasos – būsimas nekilnojamojo turto pirkėjas pirmiausia investuoja į taupomąsias kasas, o po kelerių metų gali kreiptis dėl būsto paskolos būstui įsigyti. Lėšos iš taupomųjų sąskaitų gali būti naudojamos tik namų statybai.

Didžiojoje Britanijoje gyvenamasis nekilnojamasis turtas parduodamas tokiu principu: projekto statybų ciklo metu vystytojas pats finansuoja statybas ir gali sau leisti pasiimti avansą iki 5% už butą, likusi dalis yra vystytojo ar investuotojo nuosavos ir skolintos lėšos. Priduodamas objektą eksploatuoti jis gauna pilną apmokėjimą, o dažniausiai objektai perduodami su apdaila. Projekto finansavimo kaina vystytojams neviršija 5-6%, o būsto paskolų kaina - 1,5-3%.

Izraelyje akcinio kapitalo finansavimo schema paskirstoma laikui bėgant: akcininkas sumoka 10% buto kainos statybos leidimo išdavimo etape, kitą dalį - objektui paliekant žemę, likusią dalį - baigus. visų darbų. Tai yra, akcininko mokėjimas yra susietas su objekto parengtumu statyboms.